マレーシア不動産

　リーマンショック以降の景気回復過程で海外投資に再び注目が集まっています。新興国中心の株式投資、債券投資が主ですが、少しスコープを広げて海外不動産投資にも注目したらいかがでしょうか？
海外不動産と言っても、欧米の不動産はバブル崩壊で大きな価格調整を強いられています。また、ベトナムや中国の新興国不動産はカントリーリスクがあまりにも高く、現段階で堅実な海外不動産の投資対象にはなりません。
暮旅インベストメントでは、物件によっては120㎡で1,000万円程度と、まだ割安でキャピタルゲイン、インカムゲインが期待でき、しかも外国人の所有権が保証されているマレーシアの物件を、新築、中古を問わず幅広く紹介いたします。 円高で海外不動産投資にチャンス到来です。

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ロングステイとしてのニーズ

マレーシアは「マレーシア・マイ・セカンドホーム・プログラム」（MM2H）という退職者ビザの給付に積極的で、世界でも屈指の「リタイアメントパラダイス」と呼ばれています。ペナンやクアラルンプールのコンドミニアムは、もともと、世界中のシニアのロングステイの箱として、実需のニーズが存在しています。日本でもマレーシアはロングステイ人気国NO.1（2007年　ロングステイ財団の調査）となり、多くの日本人シニアが滞在するようになっています。（表では2006年までだが、2007、2008年もマレーシアが首位と言われる。）

割安な物件価格

生活コストの安いマレーシアでは、住宅の価格もまだ割安に放置されており、周辺国との比較感から、主にキャピタルゲインを狙いの売買が目立つようになりました。なんと言っても、120㎡３LDKのコンドミニアムが1,000万円程度で売買されている例も珍しくありません。タイ、ベトナム、フィリピンなどマレーシより経済力の落ちる国より割安という統計もあります。

マレーシアは調査対象112都市中、99位と下位水準。（出所：Global Property Guideの統計を基に弊社作成）


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また、国内機関の調査結果においても、マレーシア不動産価格の安さが際立っております。

各都市の集合住宅調査地点の住宅価格の比較: 出所　社団法人　日本不動産鑑定協会「平成21年　世界地価等調査結果　http://www.fudousan-kanteishi.or.jp」

低いカントリーリスク

マレーシアは東南アジアでも比較的信用力が高い中進国に位置づけられます。中国、ベトナムなどの不動産投資もブームになっていますが、国の信用力はまだ低く（投資適格級格付け未満）、カントリーリスクの観点から海外不動産投資としては時期尚早と言えるでしょう。また、バブル的要素が強く、ハイリスクの投資と言えるでしょう。マレーシアは、政治、経済の安定度が高く、「ビジョン２０２０」というスローガンをあげ、2020年までの先進国入りを国家目標として位置づけています。また、前述の「高成長国」と異なりバブル的要素もほとんどなく、より安定した海外不動産投資の環境が整っています。

各国長期債格付け: Moody's、S&Pのデータより弊社作成
（Moody'sおよびS&Pは世界的な格付け機関）

比較的高い投資利回り

不動産価格が極端に安いため、家賃利回りではランキングの上位に登場します。
（出所：Global Property Guideの統計を基に弊社作成）


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今後も増加する国内人口

マレーシアのコンドミニアムは、外国人向けのリタイヤメントハウスとしてのニーズだけでなく、国内人口の増加が長期的に続くことから、ローカルからも安定的かつ持続的な住宅ニーズが予想されます。
マレーシアと日本の人口比較: 出所：PRB（Population Research Bureau）のデータを基に弊社が作成


しかも、人口の「逆ピラミッド化（高齢化）」が急速に進む日本と異なり、マレーシアは2050年になってもピラミッド型を維持すると予想される世界でも数少ない国の一つです。

マレーシアと日本の人口ピラミッド比較（上からそれぞれ2000年、2025年、2050年の図）出所：U.S. Census Bureau （http://www.census.gov/ipc/www/idb/pyramids.html）

規制の少ない法制度

マレーシアはフィリピン、タイ、ベトナムなどの他の東南アジアと異なり、不動産に関する外国人規制はほとんどありません。むしろ積極的な規制緩和により、外国人による不動産取得を促進しています。
不動産を外国人の名前で登記でき、コンドミニアムは区分所有権が発行されます。　唯一注意することは、５０万リンギット未満の物件は外国人は購入ができないことです。

有利な税制

マレーシアは、2007年に外国人に対する不動産キャピタルゲイン課税を撤廃し、原則０％としました。（５年未満の保有は5%）
また、マレーシアには相続税、贈与税が存在しません。一定の要件のもの、マレーシアの不動産の相続、贈与に関しては非課税で行える可能性があります。（税理士と相談することをおすすめします。）

一方、不動産収入に関しては、現在外国人（非居住者）に対して一律28%の所得税の申告義務があります。（年間183日以上滞在し居住者になれば0-28%の累進課税）

外国人にも提供される不動産ローン

現地の銀行は、外国人への不動産ローンの提供にも積極的です。融資期間は5年から20年程度にわたり、変動、固定の選択が可能です。最高で物件価格の80%程度まで融資する場合があります。（MM2Hビザを取得すると一般的に掛け目が上がります。）

現地通貨（リンギット）建てローンですので為替リスクの低減にも役立ちます。またノンリコースローン（非訴求型ローン）が主流ですので、仮に支払い不能となった場合でも借り手のリスクは限定的です。（日本の住宅ローンと大きく異なります。）

平均的な日本人の所得があれば特に審査で問題にはなりませんし、所得の安定しない方でも、無審査でローンを提供する銀行もあります。

着実な価格上昇

マレーシア各州の不動産価格指数は1990年以降、アジア通貨危機（1997年）の時代を除くと順調に推移しています。しかもこの危機の時でも15%程度の調整で、しかも3-4年で元の水準まで回復しています。また、2008年のリーマンショック直後に都心部で小幅な下落が見られたものの、大きな影響はありませんでした。

日本や欧米の不動産バブル期のように短期間で何倍にもなりその後バブル崩壊で一気に半値に下落するような不健全な動きがなく、年間５％程度の着実な価格上昇をするのがマレーシア不動産の特徴です。
短期の大きなリターンを期待する方には物足りない動きですが、着実で安定的なキャピタルゲインを期待する保守的な投資家層に適した資産と言えます。

円高で更に割安に

日本人にとって更によきニュースは、2008年のサブプライム、リーマンショック以降、円高がマレーシアリンギを含む他のすべての通貨に対し進行し、マレーシア不動産も更に割安になったからです。
2007年は32-36円程度で推移していたリンギットですが、最近（2010年6月）は26-28円前後です。約20%リンギット資産が安くなったことになります。
例えば、以前2,000万円相当だったコンドミニアムが1,600万円程度で購入できるわけです。
この意味でも2010年は日本人にとって最大のチャンスと言えるでしょう？ただしいつまで円高が持続するかが問題です。


（現在のレートは左バー内の、「為替コンバータ」でご確認ください。）

引退後のセカンドハウスとしての投資

「まだ引退なんて、」とお考えの現役世代の中にも、引退後は海外生活にあこがれている方がとても多くいらっしゃいます。しかし、引退後に家が欲しくても、いくらで買えるか予想はできません。今は安くても、ハワイの物件のように、将来「高嶺の花」となるかもしれません。資産にある程度の余裕があれば、当面投資として賃貸し、引退後にリフォームしてロングステイのセカンドハウス（あるいは本宅）として住むのも一案でしょう。（このように複数の住居を所有することをマルチハビテーションと呼び、今後のライフスタイルとして注目されています。）

好調な経済にもかかわらず、まだ割安度が高いマレーシア不動産に投資してみてはいかがでしょう。10年後には予想もつかない価格になっていることでしょう！

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